大家好！

这篇是我们每周日都会为大家带来的近期热点话题或消息的点评。

(相关资料图)

3月数据已经出炉，没有想象中的冷，甚至不少城市成交还非常火热。

说好的小阳春消失，结果却悄咪咪火起来？

这到底是怎么回事，是数据失真，还是小阳春的短期延续？

今年楼市到底还有没有上扬的趋势？整个市场到底表现如何？

​新力控股集团取消上市地位！

4月6日，新力集团发布公告，根据港交所相关规定，上市公司若连续停牌18个月未能复牌，就可以对其摘牌。

至此，第一家退市房企正式诞生。

大胡子点评：

虽然去年下半年开始，各种救房企的政策出炉，但很显然，并不是救所有房企，也不是所有房企都能救起来。

实际上新力集团在业界也算是个传奇了，2010年诞生，成立九年在港交所挂牌，成立十年销售额破千亿。

只可惜高速发展的结果带来的是巨大的资产负债，新力控股不但拥有超200%的净资产负债率，还有远高于行业平均水平的融资成本。

果然是应了那句，跑得太快容易扯着蛋。

虽然新力是第一家被退市的房企，但可不见得是最后一家。

比如奥园、世茂、花样年、恒大等等，也都还在危机中，尚未爬出。

现在暴雷的企业大家也都知道，就不用我提示风险了，但现在还能正常经营的房企，也建议尽可能选择实力很强，品质更好的开发商。

郑州：取消二环外区域限购，限售认定时间从拿产证调整为网签时间

4月3日，郑州有中介人员称，“郑州已经取消二环外限购”。大河报·豫视频记者从主管部门相关人士处获悉，此消息属实，从本周开始执行新的限购区域调整，限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。

大胡子点评：

郑州其实在一季度楼市有回暖的，但应该是效果不达预期，所以救市补丁才继续发出。

2023年一季度，郑州市商品住宅成交面积同比增长七成左右，其中3月成交面积超90万平方米，由于2022年成交基数低，也就造成同比增长约一倍，环比增长近三成的情况。

郑州是有楼市小阳春的，但这个小阳春成色不足，能不能持续也是个未知数。

郑州的优势明显，但短板也明显。

优势是河南省会，对省内人口是有虹吸作用的。

短板就是烂尾楼非常多，对入市信心有很大影响。

去年到现在，郑州的救市几乎没停，包括契税补贴、下调房贷利率、房票、到现在二环外取消限购等等。

如此密集救市之下，郑州楼市才终于支棱起来。

连阴跌了多年的郑州都开始回春了，今年楼市的回暖之年基本确定。

但注意了，我每次说的都是回暖，而不是大涨，因为今年房价难有大涨，但确实可以从低谷中爬出。

今年不是猛涨的一年，但分化式回暖一定存在。

北京拆迁退出历史舞台

昨天微博有个话题上了热搜，3月末，北京市规划和自然资源委员会公布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿，以下简称《办法》），其中拟对征收宅基地房屋的安置方式进行规定，并明确货币补偿标准。

根据《办法》，“拆迁”将退出历史舞台，以“搬迁”代替，同时房屋拆迁许可证制度也被废止。

对于补偿标准，《办法》拟规定，北京市按照一户一宅的原则给予补偿，严格控制宅基地面积补偿标准。一户一宅的宅基地面积补偿控制标准：

对认定为1982年（含）之前的宅基地，最高不超过267平方米；对认定为1982年以后的宅基地，最高不超过200平方米，具体宅基地面积补偿控制标准由各区人民政府根据本区实际确定。

大胡子点评：

我认真看了一下，也没看出有什么太大的区别，不是说以后都不拆迁了，只是字眼更加温和了。

不过，也还是有很大的不同，最大的区别，就是避免了拆迁暴富的可能性。

现在规定了拆迁面积，如果你家是1982年以后的房子，哪怕宅基地有300㎡，不好意思，都得按照200㎡换房或拿货币赔偿。

另外，未来的征收也会以房屋安置为主，像过去那样货币补偿创造的千万亿万富翁会更少一点。

至于北京为什么会有这样的政策，我猜测还是一线城市拆迁的成本越来越高，不仅是政府还是开发商，都承担不起这么高的拆迁成本了。

我相信这样模式的调整，未来会蔓延到其他3个一线城市。

要说影响最大的，可能就是一线城市那些老破小了，当初买他们的人心态是想着博拆迁。

可现在搬迁代替拆迁，直接赔钱概率越来越低，暴富机会也就越来越低了。

只能提醒一批赌徒，都2023年了，别想着买老破小博拆迁这种想法了，分分钟血亏。

深圳将取消安居房和人才房，市价 6 折的人才房或将成历史

日前，深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，而在其起草说明中明确提到，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。

有了解政策的业内人士向记者表示，目前深圳还有一些剩余的可售型人才房项目，待这些项目向市场释放完毕，可售型人才房将成为历史，之后的可售型保障性项目都将为共有产权住房。

大胡子点评：

其实这不是新消息，早之前就已经说过了，这只是老消息之下的新动作而已。

这次依然没有说现在人才房的退出机制是什么，只是说未来会没有人才房和安居房，转向公租房和共有产权房。

但共有产权房是规定了无法100%拥有产权，但人才房是100%拥有产权，后续共有产权房也是封闭式流通。

至于人才房未来是如何流通，这次通知没有提及。

不过很明确的是，未来深圳将严格执行双轨制。

买不起商品房的，可以租房，条件稍微好点的，可以考虑共有产权房。

但想靠着共有产权房去降房价，概率是很小的。

深圳不是第一个执行共有产权房的城市，同为一线城市的北京，早已执行多年，但北京房价依旧在稳步上涨。

而且共有产权房多数建在地段偏远的地方，哪怕是刚需，考虑到通勤都会犹豫。

所以共有产权房对深圳商品房的冲击是很小的。

不过现在的人才房，因为还没出台退出机制，不少人才房的地段还不错，会在某个时间阶段对商品房造成冲击。

但也是短暂的一段时间而已。

对于当前的深圳刚需，我只是想劝一句：

不管是安居房、人才房还是未来的共有产权房，赋予的只是房子住的属性，剥夺的是房子的金融属性。

除非你能说服自己放弃任何对房子上涨的念想，才能义无反顾去选择这几类房子。

否则真不建议。

元宇宙房产崩盘！

今年以来，随着虚拟货币价格下跌、多家平台爆雷，元宇审房产的价格也跟着崩”了。目前全球最大的元宇宙地产销售平台Decentraland的成交价中位数已从2022年的45美元跌至5美元，下跌近90%。此前2022年11月，林俊杰花12.3万美元在Decentraland购买的3块虚拟地产，目前价值仅为约1万美元，浮亏91%。

大胡子点评：

炒元宇宙这种概念，迟早血亏，这是我在之前视频中就有提醒过的。

房子为什么稀缺，为什么能涨，说到底并不是房子的质量，而是房子底下的土地。

未来可能飞机不仅在天上飞，还会在海里游，但房子是一定要建在土地上的。

而土地资源一定是稀缺的，这才是房价能涨的核心原因。

房子不值钱，之前的是土地，所以一套房子如果是虚拟的，不能居住，更不能使用其身上的*、资源属性，那么它就是一场泡沫，千万别碰。

咱老百姓买一套实实在在看得见摸得着的房子不香么？